Informationen zur Grundsteuer

Detaillierte und aktuelle Informationen zur Grundsteuer können hier der Webseite des BMF entnommen werden. Daher werden auf dieser Seite nur die wesentlichen Daten und der Zeitplan dargestellt.

Zeitplan

1. Informationsschreiben der Bundesländer:

Von April bis Juli 2022 erfolgt der Versand von Informationsschreiben durch die Bundesländer (Ausnahme: Berlin, Hamburg und Hessen kein Versand) an die Grundstückseigentümer. Diese Schreiben enthalten wichtige objektbezogene Informationen, die für die Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte benötigt werden. Dies betrifft insbesondere das bisherigen Einheitswert-Aktenzeichen bzw. die Steuernummer. Ohne das Aktenzeichen bzw. die Steuernummer ist die elektronische Übermittlung der Erklärung nicht möglich. Die weiteren im Schreiben enthaltenen Informationen sind je nach Bundesland unterschiedlich.

2. Feststellungserklärung

Im Zeitraum von Juli bis Oktober 2022 können können wir für Sie die Feststellungserklärung an das Finanzamt übermitteln.

3. Anpassung der Hebesätze

Auf Basis der Feststellungserklärungen können die Gemeinden ihre Hebesätze anpassen. Ihre tatsächliche Steuerbelastung ab 2025 kann daher derzeit nicht mit hinreichender Sicherheit prognostiziert werden.

4. Grundsteuerbescheid

Ab 2025 erhalten Sie einen neuen Grundsteuerbescheid.

Die Reform der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird mit diesen Werten berechnet: Grundstückswert, Steuermesszahl und Hebesatz. Die Grundstückswerte bisher wurden mit Hilfe der Einheitswerte berechnet. Diese waren aber veraltet und führten dazu, dass für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuern anfielen. Das war ein Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung. Daher hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Damit hatte der Einheitswert für die Berechnung der Grundsteuer ausgedient. Stattdessen wird jetzt mit einem neuen Grundsteuerwert gerechnet. Ebenfalls geändert wurden die Steuermesszahlen. Die Hebesätze werden von den Gemeinden in vielen Fällen auch noch angepasst werden. Das bisherige 3-stufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer wurde aber beibehalten:

  • 1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwerts.
  • 2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Grundsteuer-Messbetrags.
  • 3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes und Festsetzung der Grundsteuer.

Daraus ergibt sich diese Berechnungsformel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer. Das Ziel der Grundsteuerreform ist: Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe sollen auch die gleiche Grundsteuer zahlen. Damit dies erreicht werden kann, werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Erster Stichtag für die Neubewertung ist der 1.1.2022.

Das Bundesmodell

Grundsätzlich gilt für die Berechnung der neuen Grundsteuer das sog. Bundesmodell. Je nachdem, wie das Grundstück bebaut ist, gibt es hier unterschiedliche Bewertungsverfahren: Ertragswertverfahren: Dieses gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum. Sachwertverfahren: Dieses gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum. Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt ganz einfach anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Der Grundsteuerwert ermittelt sich im Rahmen des Bundesmodells anhand verschiedener Parameter. Das sind beim Ertragswertverfahren insbesondere: Grundstücksfläche Bodenrichtwert Immobilienart Alter des Gebäudes Wohnfläche Mietniveaustufe monatliche Nettokaltmiete in Euro/qm Beim Sachwertverfahren orientiert sich die Berechnung des Grundsteuerwerts u.a. an diesen Werten: Herstellungskosten Gebäude Grundfläche Gebäude Alter des Gebäudes Grundstücksfläche Bodenrichtwert Steht der Grundsteuerwert fest, wird darauf die Steuermesszahl angewendet. Diese beträgt beim Bundesmodell 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser und 0,34 ‰ für alle anderen Grundstücksarten. Dadurch erhält man den Steuermessbetrag. Sowohl Grundsteuerwert als auch Steuermessbetrag werden vom Finanzamt in einem Feststellungsbescheid festgesetzt. Den Grundsteuerbescheid selbst erlässt wie bisher auch die Gemeinde. Wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird, lässt sich jetzt noch nicht sagen. Dies hängt vor allem davon ab, welche Hebesätze die Gemeinden festlegen werden.

Bundesländer mit eigener Regelung

Das Bundesmodell findet jedoch nicht in allen Bundesländern Anwendung. Eine sog. Öffnungsklausel macht dies möglich. So haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Modelle entwickelt, um den Grundsteuerwert zu ermitteln. Das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben es aber jeweils hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert. Aber egal ob Bundesmodell oder Landesmodell: Die neue Grundsteuer zahlen Sie erst ab dem 2/3 1.1.2025. Weitere Informationen zur Grundsteuer in Bundesländern mit eigener Regelung können Sie hier einsehen: